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Culturathe-shaker: that blog/flickr/multimedia-aggregator kind of thingmi-condominio-comhttp://s3.amazonaws.com/lcp/mi-condominio-com/f/629132611aa029a64105f3e5f278bdfc.jpghttp://mi-condominio-com.lacoctelera.net/post/2009/07/17/podemos-alquilar-terraza-del-edificio-publicidad¿PODEMOS ALQUILAR LA TERRAZA DEL EDIFICIO PARA PUBLICIDAD?2009-07-17T18:14:38+00:002009-07-17T18:14:38+00:00
<div class="itemText"><span style="color: #ff0000;">PREGUNTA:</span></p>
<p>Para obtener ingresos adicionales para el condominio, ¿se podría alquilar la terraza del edificio para publicidad?</p>
<p>Lituania Carrero.</p>
<p><span style="color: #0000ff;">RESPUESTA:</span></p>
<div>* Así como la sala de festejos o salón de usos múltiples se alquila a los copropietarios, previo acuerdo asambleario de una tarifa apropiada, la comunidad puede, guiada por la legislación y el sentido común, comercializar o transformar en productivos algunos de sus espacios. Hay pocas limitaciones legales, por lo cual la comunidad puede ser creativa, preservando la tranquilidad y la misión de las áreas comunes, y generar fondos adicionales para el condominio. Lo más usual en este momento es el alquiler de un espacio en la azotea para colocar antenas de telefonía celular o avisos publicitarios, que también pueden extenderse por una pared del edificio. Suponemos que se refiere usted a la azotea de su condominio.</p>
<p>* Conocemos la experiencia de un edificio que está alquilando algunos de sus espacios para la grabación de una telenovela. Siempre que no cause molestias al vecindario, la opción es válida pues los espacios están allí, improductivos, generando gastos de mantenimiento. Ojala que esto pudiese ampliarse a, por ejemplo, a alquilar la sala de fiestas para algunas clases de yoga o de bailoterapia, sesiones de tareas dirigidas o de atención especial a personas de la tercera edad. Además de un ingreso, se está generando movimiento y espacios de encuentro comunitario.</p>
<p>* Valdría la pena que el edificio, que tenga condiciones necesarias, no espere que venga una agencia de publicidad o una empresa de telefonía. Tomen la iniciativa, tengan claro un modelo de convenimiento, en el que queden claros los beneficios para la comunidad. Lleven la idea a la asamblea, para que se enriquezca con el aporte de todos. Y, muy especialmente, determinen el destino de los fondos, que generalmente son considerables. Pueden ser aportados a los gastos mensuales, generando una disminución en el monto del recibo de condominio. O también puede aplicarse el ingreso al fondo de reserva o a una obra anhelada en específico. Muy importante es que hay una especial rendición de cuentas sobre el ingreso extraordinario. Conocemos del caso de un edificio en el que ahora no aparecen los fondos acumulados, pese a estar en manos de la junta.</p>
<p>* Es recomendable que no firmen con la empresa hasta tanto no hayan pasado 30 días desde la realización de la asamblea, pues es el lapso que tiene cualquiera de los propietarios para impugnarla. Hay que dejar abierta esta posibilidad, pues es probable que algún copropietario no esté de acuerdo con la decisión. Y no sería conveniente que se instalase el aviso y luego sucediese que la asamblea estuvo organizada violentando alguna de las previsiones de la LPH y sea necesario revertir el acuerdo.</p>
<p>* El consejo con respecto a esto es que hagan todos los pasos necesarios muy apegados a la LPH, para que si la mayoría está de acuerdo con generar el ingreso extra puedan blindar su decisión.</div>
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<div></div>
<p>
<p><span style="color: #ff9900;">PREGUNTA:</span></p>
<p>Tenemos una vecina muy particular en el edificio, tiene un balcón que parece una selva, matas guindadas, hojas y enredaderas que salen hacia la calle, potes en todo el borde del balcón haciendo equilibrio. Supongo que todo el mundo tiene derecho a tener su matica de cilantro o de sábila, pero este bosque me parece que es una modificación de fachada. Aunque he leído que usted tiene un frondoso jardín en su casa, espero su orientación sobre qué podemos hacer.</p>
<p>Señora Cruz. Baruta. Caracas</p>
<p><span style="color: #0000ff;">RESPUESTA</span>:</p>
<p>Lo que debe hacer la junta de inmediato es pasar una carta consulta con unas normas básicas sobre la materia, que especialmente prohíban la colocación de maceteros en los bordes del balcón y matas guindantes que puedan desprenderse en caso de un sismo. Eso es riesgoso y debe ser prohibido, incluso con la intervención de los bomberos u otras autoridades.</p>
<p>De resto, en el balcón, internamente aunque se vea desde la calle, cada familia podría colocar lo que desee, desde equipos para mantenerse en forma, las bicicletas, unas mecedoras coreanas ( de las de Coro, claro) o las plantas de su preferencia. Por supuesto que debería privar el sentido común.</p>
<p>Es usual que la gente desee que sus matas se vean desde el exterior del edificio, por ello suelen sembrarse Marginatas o Sagús y helechos de diferente tipo, incluso Chaguaramos enanos. Siempre y cuando no constituyan un riesgo sanitario, no generen excesiva humedad, que no perturben la visibilidad del apartamento de abajo o del de arriba o no sean un potencial proyectil en caso de temblor, es pertinente que la señora pueda ser feliz cultivando sus plantas sin molestar a nadie, pues no es modificación de fachada como tal, o sea no está prohibido. ¿No le parece?</p>
<p>Ah, sobre nuestro jardín, espero poder contarle en otra ocasión. No se imagina la bendición que es un vivero en el hogar, desde muchos puntos de vista.</p>
<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;">MÁS NOTAS COMO ESTA EN:</span></p>
<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;">www.micondominio.com</span></p>
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<div></div>
<div class="aleft"><span style="color: #ff9900;">PREGUNTA:</span></div>
<p>A señor del edificio se le ha ocurrido que y que le pondrá nombre a su apartamento, unas piezas de cerámica pintadas a mano con Nuestro Sueño en color negro sobre fondo blanco. Y ahora una especie de polémica en la comunidad. A unos les parece chévere y otros se preguntan cómo se hará con las direcciones ahora. ¿Puede hacerlo? ¿Cómo nos recomienda manejar esta situación?</p>
<p>Antonieta. Cabudare. Lara.</p>
<p><span style="color: #0000ff;">RESPUESTA:</span></p>
<p>Lo que está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la prohibición de modificación de la fachada del edificio, de la cara externa, salvo acuerdo de los propietarios. O sea, no podría colocarse un letrero en la pared aledaña al balcón de cada apartamento con nombres como Los Martínez o San Judas Tadeo.</p>
<p>Pero en el pasillo interior del edificio, o sea junto a la puerta principal del apartamento, la familia propietaria podría realizar un sencillo trabajo para colocar en metal o en cerámica un nombre que personalice su vivienda.</p>
<p>Claro, sin aspirar a que en el intercomunicador o en el buzón se modifique 8-C o 3-2-A por el nombre que el grupo familiar haya acordado para cumplir con esa aspiración tan nuestra: ponerle nombre a la vivienda.</p>
<p>Si cada propietario tiene la posibilidad de esa pequeña modificación de la pared vecina a su puerta, que quizás le permita cumplir con una aspiración a la que nunca podría acceder si no se muda a una quinta y ello no molesta ni incomoda concretamente a nadie, ¿por qué negarse a ello?</p>
<p>Nuestra opinión es que sí es posible, más aún recomendable para quien siempre haya tenido tal aspiración. No transgrede norma vigente alguna, si se concreta con sencillez y respetando la estética fundamental de los pasillos y la usanza en materiales para nombres de vivienda no habría por qué incomodarse o incomodar al pionero vecino que quizás hasta organice un bautizo de su apartamento con nombre propio.</p>
<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;"><br /></span></p>
<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;">Más información en:</span></p>
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<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;"><br /></span></p>
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<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;"><br /></span></p>
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<p><strong><span style="font-size: large;">PREGUNTA</span></strong></p>
<div>Vivo en un edificio alquilada pero los dueños ya nos han vendido el 75% y queremos crear la junta de condominios.</div>
<div>¿Nos pudieranorientar en esto?</div>
<div>Gracias</div>
<div>Petra Ordoñez</div>
<div>*************</div>
<div><span style="font-size: x-large;"><strong><span style="font-size: large;">RESPUESTA</span><br /></strong></span></div>
<div>Apreciada usuari@:</div>
<div>Muchas gracias por solicitar mis humildes recomendaciones.</div>
<div>Ustedes (los inquilinos que ya compraron y ahora como copropietarios conel interes de organizarse condominialmente) comiencen con celebrar unaREUNIÓN informativae INFORMAL (sin necesidad de convocatoria en prensa) y en esa reunión dejen por sentado la decisión de crear su primera y provisional Junta de Condominios.</div>
<div>¿Porque la llamo "informal" y "provisional"?</div>
<div>Porque una vez creada, deberán convocar "FORMALMENTE" una asamblea cuyo punto principal a tratar es "Ratificación del nombramiento de la Junta de Condominio de "Provisional a Definitiva"</div>
<div>¿Como se convoca formalmente una asamblea?</div>
<div>Priva lo que establezca su propio documento de condominio (por orden de la misma Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 22 y 23)</div>
<div>Antes procedan a comprar en una Librería 2 Libros gruesos de Actas:</div>
<ul>
<li>El Primero se llamará"LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEAS" </li>
<li>El Segundo se llamará"LIBRO DE ACTAS DE JUNTA DE CONDOMINIO"</li>
</ul>
<div>Estos Libros deberán ser llevados y dejados en cualquier Notaría para que el Notario estampe en cada libro un sello o Constancia Notarial que diga:</div>
<div>"El presente Libro de Actas será destinado para asentar en él las actas de ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS del Edificio<strong>"<em><span style="color: red;">tal y cual</span></em>"</strong> (Para el Libro de Actas de Asambleas)"</div>
<div>"El presente Libro de Actas será destinado para asentar en él las actas de LA JUNTA DE CONDOMINIO de los copropietarios del Edificio "<span style="color: red;"><strong><em>tal y cual</em>"</strong></span> (Para el Libro de Actas de Juntas de Condominio)"</div>
<div>El Primero de los Libros deberá permanecer bajo custodia de la Administradora que posteriormente elija la comunidadcon el método anterior,en él se asentará todo lo relativo al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontaly como primer acta deberá asentarse y constar el mencionado nombramiento definitivo de la Junta de condominio.</div>
<div>El segundo de los Libros permanecerá en custodia de la misma Junta de Condominio quequede electay en él se asentará todo lo relativo al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (por favor leer los mencionados artículos)</div>
<div>Estos libros los cederá entregar el Notario con cada página foliada y sellada.</div>
<div>Es importante tener presente lo siguiente: Ni la primera Junta de condominio, ni su Libroni siquierael edificiorequieren ser registrados, por que la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma en las relaciones de derecho material a los Edificios o a sus Comunidades de Copropietarios. Esta Ley especial y única reguladora de su materia condominial, concibe a las comunidades de copropietarios (cuando existe documento de condominio) como una entidad asociativa y a su vez esta Leyimpone que en el derecho formal, las comunidades de copropietarios deben actuar en bloque y por órgano de su administrador.</div>
<div>En resumen: Compren los 2 Libros de Actas, reúnanse y elijan a su primera Junta provisoria, convoquen a una asamblea que ratifique el inicio de su vida condominial conforme a los mencionados artículos de la Ley de Propiedad Horizontal. No dejen de revisar todos los links (accesos) de la página web: <a href="http://www.micondominio.com/" target="_blank"><span style="color: #003399;">www.micondominio.com</span></a></div>
<div>JULIO CESAR LOPEZ GALEA</div>
<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;"><br /></span></p>
<p class="acenter"><span style="color: #ff9900;">No dejes de visitar nuestro portal donde encontrarás más información</span></p>
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mi-condominio-comhttp://s3.amazonaws.com/lcp/mi-condominio-com/f/629132611aa029a64105f3e5f278bdfc.jpghttp://mi-condominio-com.lacoctelera.net/post/2009/06/26/la-mayoria-del-edificio-quiere-invertir-seguridad-pero-unLa mayoría del edificio quiere invertir en seguridad, pero un grupo se opone. ¿Qué hacemos? 2009-06-26T17:47:41+00:002009-06-26T17:47:41+00:00
<p class="MsoNormal"><span><span style="color: red;"><span style="font-size: medium;"><strong>PREGUNTA:</strong></span></span></span></p>
<ul>
<li>
<div class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">¿Es la seguridad de edificio un gasto común?</span></span></div>
</li>
<li>
<div class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">Puede cobrarse como un gasto no común en partes iguales? </span></span></div>
</li>
<li>
<div class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">Que hacer cuando no todos están de acuerdo con la colocación de vigilancia diurno y nocturna y se niegan a pagar en el caso de colocarla? </span></span></div>
</li>
</ul>
<p class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">Mi edificio tiene 12 apartamentos en 7 de ellos hay inquilinos en 6 propietarios. A raíz de un robo en un apto. la mayoría quiere vigilancia diurna, en los actuales momentos hay nocturna. Hay dos propietarios que forman parte de la de la junta y se niegan a colocarla por el excesivo monto del condominio ya que somos tan pocos. <strong>¿Qué hacer en este caso?<br /></strong></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;"><strong>Ángela. </strong><strong>La Casona. San Cristóbal</strong>. <br /></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span><span><strong><span style="color: blue;"><span style="font-size: medium;">RESPUESTA:</span></span></strong></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">La seguridad del edificio, de las propiedades privadas y de las áreas comunes, es un gasto común. Y las decisiones sobre contrataciones o inversiones en esta materia son iguales a la reparación de un ascensor o la pintura de la fachada: Están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal. </span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">Allí están claros los procesos en asambleas o en consultas para que la mayoría se exprese y tome decisiones a las que la minoría que esté en desacuerdo debe someterse, a menos que la decisión haya violentado los procedimientos que la LPH indica o que la junta hubiese actuado de manera inconsulta o acordado un gasto que no pudiese ser considerado común.</span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span><span style="font-size: x-small;">Es pertinente invertir mucho tiempo en dialogar y buscar el consenso en la comunidad, pero finalmente hay que decidir, según la LPH. Y la decisión debe acatarse por todos, los que no paguen se convertirán en morosos y tendrían que ser tratados como tales.</span></span></p>
<p>'</p>
mi-condominio-comhttp://s3.amazonaws.com/lcp/mi-condominio-com/f/629132611aa029a64105f3e5f278bdfc.jpghttp://mi-condominio-com.lacoctelera.net/post/2009/06/17/que-consejos-me-dan-estimular-participaci-n-mi¿QUE CONSEJOS ME DAN PARA ESTIMULAR LA PARTICIPACIÓN EN MI EDIFICIO?2009-06-17T19:42:13+00:002009-07-20T15:39:13+00:00
<div class="itemText">Estimados vecinos:</p>
<div>A continuación les envío algunos tips relacionados con el estimulo a la participación de los ciudadanos. Son detalles que hemos ido recopilando en la práctica cotidiana y que vienen de la experiencia de las personas que participan en nuestros cursos y talleres. Les invitamos a que ustedes en su comunidad descubran nuevas posibilidades y no olviden compartirlas con nosotros.</p>
<p>1°) Usenla cartelera, no coloque nombres de propietarios ni términos ofesivos, solo señalen a todos (TODOS) los apartamentos solventes o no (con tachuelas rojas para los meses debidos y tachuelas verdespara los meses solventes) Esto no es ilegal ni es escarnio público por ser una costumbre. Hay Sentencias Penales que lo respaldan.</p>
<p>2°) Usen mas su salón de fiestas o entrada principal del edificio para reuniones de la Junta. Sean periódicos o constantes, es decir, que la comunidad se familiarice con su presencia. Hagan contínua permanencia a la vista de los propietarios. Señalen que se reunirán por ejemplo todos los Martes a las 8 pm y cualquier consulta, sugerencia o duda de lo vecinos, ahí estarán para ventilarlas y recogerlas. Conversen con todos, mantengan un censo (sano) de con quienes cuentan para diversas actividades comunitarias.</p>
<p>3°) Involucren a un vecino con una computadora y una impresora (páguenle los gastos) pero pueden crear un Periódico Interno. Pueden crear comisiones con los jovenes del edificio. Comisiones para pintarlo, repararlo, (quien repara y pintaseguro que no lo dañará después y hasta se convierte en su vigilante y hasta podría convertirse en un ingreso para estospropietarios y abaratarían costos del mercado). Pueden crearcomisiones para actividades deportivas, compitan entre bloques o edificios aledaños. Involucren a sus autoridades invitándolos a charlas (jueces de Paz, prefectos, concejales) y por su puesto inviten a sus vecinos.</p>
<p>4°)Que todos sientan que es agradable encontrarse, reunirse, conocerse y servir a los demas.Fomenten la idea de que lo que hacen, les gusta y así otros creerán en ustedes y querran seguir sus pasos y darlo continuidad a lo que hagan.</p>
<p>Un edificio, es como una gran familia para quien no la tiene. Aprovechen y cultiven esa gran y única ocasión de estar al frente de una gran familia. En cambio,una demanda podría ser un dolor de cabeza, una controversia y una discordia adicional que no desearán tener.</p>
<p>A final de todo, creo que no necesitarán ni demandas, ni abogados ni perder tiempo ni gastar honorarios por consultas. Manténganme al tanto si lo que les recomiendo aquí funcionó.</p>
<p>JULIO CESAR LOPEZ GALEA</p>
<p>Asesor Condominial</div>
<div></div>
<div class="acenter"><span style="color: #ff6600;"></p>
<p>Participe en nuestro foro de la semana:<br />¿Tiene problemas con sus vecinos? ¿Qué tipo de problemas?<br /></span></div>
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<p class="aleft"><strong class="large">L</strong>a señora Josefina nos escribe desde Barquisimeto y nos dice: “Mi inquietud se refiere a que mi cargo ya tiene dos años en curso vencido y deseo entregarlo a otra gestión, pero cuando citamos a una asamblea donde se elegirá la nueva Junta de condominio, nadie baja. Quisiera me oriente qué debo hacer y cuál paso legal debo seguir para entregar mi cargo de manera definitiva. Mucho agradecería de colaboración”.</p>
<p>En muchas comunidades ha ocurrido. Debido a las experiencias vividas una buena parte de los vecinos tratan de evadir la posibilidad de asumir la responsabilidad de la junta. Siempre es más cómodo que alguien se responsabilice y poderse quejar de que “la junta” no ha hecho tal o cual cosa. Al estilo de “la culpa la tiene el gobierno”.</p>
<p>Prepare una carta en la que informa que el período previsto en la Ley de Propiedad Horizontal está vencido. Copie allí los artículos de la LPH que indican el camino a seguir si no hay asamblea y nadie quiere asumir. Informe que de no existir junta no existirá control sobre la administración, será probable que se produzcan cortes de los servicios y una paralización de la comunidad. Hay que hacer que la comunidad comprenda lo que se les puede venir encima.</p>
<p>Explique que para no llegar al extremo de que tenga que venir un juez y nombrar una junta transitoria, usted y el resto del equipo saliente, pasarán puerta a puerta a solicitar 6 voluntarios para asumir la responsabilidad, contando con la asesoría de ustedes. Háganlo, vayan de casa en casa. Es muy probable que ante la situación de emergencia aparezcan algunos voluntarios. Haga una reunión con ellos, explíqueles que ustedes harán una carta consulta según lo previsto en la LPH, para que la comunidad vote por ellos, los elija, y haya una nueva junta. Aproveche esta carta consulta para solicitar aprueben su memoria y cuenta.</p>
<p>Publique su informe de gestión en la cartelera y distribuya un resumen a cada apartamento. Entregue copia a la empresa administradora, si la hubiere. Convoque a una reunión para entregarle las cuentas a la nueva junta y manténgase a sus órdenes para que se involucren rápidamente en su nueva responsabilidad. Es importante que le firmen el acuse de recibido.</p>
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<p class="large aleft">La semana pasada, tuvimos noticias de que un ministro declaró, desde un evento en Parque Central, que se estaban haciendo unas inversiones para refacciones, a partir de conversaciones con las juntas de condominio y asociaciones de ese inmenso conjunto residencial. Pero que en el futuro sería con los consejos comunales que se formasen, pues las juntas y asociaciones eran organizaciones del pasado que debían ser sustituidas.</p>
<p>No ha habido manera de confirmar si existe una política oficial al respecto. Pero en la actual Ley de los Consejos Comunales, (LCC), se habla de ellos como espacios de integración de todas las expresiones de la comunidad. Lo cual es obvio, todas coinciden allí para poder formular proyectos a las autoridades para la solución de determinados problemas comunes. Pero no se dice que el consejo comunal vaya a sustituir a la asociación de vecinos, la mesa técnica de agua, el club deportivo, el comité de tierras, la asociación civil o la junta de condominio. De hecho, no ha sido así hasta ahora.</p>
<p>Actualmente, se discute la reforma de LCC en la Asamblea Nacional. Pero en la propuesta no se habla de que los consejos asuman las tareas de las juntas de condominio. Que de hecho tienen su misión bien definida en la Ley de Propiedad Horizontal. Imaginamos como muy difícil que un consejo comunal, representante de un vecindario, de una parte de una comunidad, pueda discutir en sus reuniones acerca de la conserje, el contrato de ascensores o la relación con la administradora de cada condominio de su ámbito. La verdad, no están para eso los consejos y sí las juntas. No sería posible sustituirlas, la gente no lo aceptaría. </p>
<p>Suponemos una confusión por parte del funcionario o de sus asesores. Seguiremos indagando para informar a los condominios del país y para contribuir a que las autoridades no se equivoquen con respecto a las juntas. </p>
<p>Condominios Cuerpo Metros Cuadrados El Nacional<br />Domingo 14 de Junio de 2009<br />Elías Santana elnacional@micondominio.com</p></p>
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<div class="acenter"><img src="http://www.micondominio.com/portal/themes/micon/cabezal_home%5B1%5D.jpg" alt="" /></div>
<p class="aleft">PREGUNTA:</p>
<p>Soy presidente de la junta, acabo de retirar a conserje, estoy entrevistando al posible reemplazo. Mi edificio tiene 12 pisos (4 apartamentos por piso), parque infantil y dos sótanos. Una entrevistada me informó que por la cantidad de pisos, ella requiere un asistente pagado por nosotros. ¿Es cierto?</p>
<p>A. González G. Municipio Sucre. Caracas.</p>
<p>RESPUESTA:</p>
<p>Póngase usted en su lugar, calcule el horario y la amplitud del espacio y de las funciones y saque sus conclusiones. Es muy probable que la figura de un asistente, prevista en la Ley Orgánica del Trabajo, expresamente para las conserjes, deba aplicarse. Es mejor que lo decidan ustedes y que no sea por imposición del Ministerio del Trabajo que tengan que tomar esta decisión.</p>
<p>Contratar a otra persona, con roles y horarios muy claros y complementarios de la conserje, irá en beneficio de ustedes.</p>
<p class="aleft"> </p>
<p class="acenter"><span style="color: #cc0000;"><br /></span></p>
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